Sancionada a lei de loteamento de acesso controlado no Distrito Federal
O governador Ibaneis Rocha sancionou a Lei Complementar nº 1.044, que trata dos loteamentos de acesso controlado no Distrito Federal. O texto foi publicado no Diário Oficial do DF (DODF) nesta quinta-feira (3). As novas regras entram em vigor na data da publicação, e o Poder Executivo tem o prazo de até 180 dias para regulamentá-las. De autoria da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF), a iniciativa estabelece critérios e parâmetros para normatizar o fechamento de loteamentos em áreas de regularização fundiária no DF, garantindo segurança jurídica para milhares de moradores. Lei Complementar nº 1.044 trata dos loteamentos de acesso controlado no DF; a iniciativa estabelece critérios e parâmetros para normatizar o fechamento em áreas de regularização fundiária | Foto: Renato Alves/Agência Brasília “Esse projeto é uma demanda antiga dos moradores de condomínios. Trabalhamos desde 2019 na construção desse texto, que foi amplamente discutido com a população, sendo aprovado em sua melhor versão, garantindo, de uma vez por todas, a segurança jurídica necessária a esses loteamentos”, ressaltou o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz. Conforme a lei, nos loteamentos de acesso controlado será permitida a entrada de não residentes, sejam pedestres ou condutores de veículos, às áreas públicas ou lotes não residenciais, mediante identificação e cadastro, conforme regras definidas pela entidade representativa dos moradores e de acordo com os requisitos previstos no texto. Nesse caso, não haverá cobrança de preço público. A autorização para fechamento é válida para áreas de regularização definidas na Lei Complementar nº 986/2021, que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), e para a regularização de fechamentos já existentes A entidade representativa dos moradores também pode optar pela modalidade de loteamento fechado. Essa modalidade é permitida nos casos em que houver apenas lotes residenciais, com vias locais e lotes de uso institucional privado, ocasião em que as áreas públicas internas podem ser concedidas para uso exclusivo dos moradores. Nessa situação, há cobrança pelo uso dessas áreas. A classificação da modalidade adotada estabelecerá quais serão as regras aplicáveis. Com o fechamento do loteamento, a entidade representativa torna-se responsável pela manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns. Em qualquer uma das modalidades previstas, o cercamento deve ser solicitado por meio de requerimento, acompanhado de um projeto urbanístico de fechamento elaborado pelo proprietário do loteamento ou pela entidade representativa dos moradores, conforme previsto no regulamento da lei. A autorização para fechamento é válida para áreas de regularização definidas na Lei Complementar nº 986/2021, que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), e para a regularização de fechamentos já existentes. Para isso, devem ser observados os requisitos previstos na lei, considerando a classificação da ocupação conforme os critérios de hierarquia viária e uso dos lotes inseridos na poligonal do loteamento. “É algo fundamental para o DF e, sim, fará diferença hoje e amanhã em tudo o que se discutir em matéria de fechamento” Junia Bittencourt, representante da Única-DF Parâmetros Para o fechamento do loteamento em qualquer uma das modalidades previstas, devem ser observados os seguintes parâmetros: altura máxima de 2,7 metros para grades, alambrados, muros ou soluções mistas e transparência visual mínima de 70% para os elementos de fechamento das divisas voltadas para logradouros públicos. O percentual mínimo de transparência visual não se aplica nos casos em que o cercamento do lote coincida com o cercamento do loteamento em que estiver inserido. Em caso de divergência entre os parâmetros estabelecidos na lei complementar e as normas urbanísticas, aplica-se aquela que melhor se adequar à situação, com base em análise técnica realizada pela Seduh. Além disso, é permitida a instalação de guaritas e portarias em área pública, com área máxima de 30 m². A quantidade de guaritas a serem instaladas depende do número de acessos previstos para o loteamento, conforme os parâmetros definidos. Para loteamentos em processo de regularização com fechamento já existente até 13 de setembro de 2018, deve ser observada a situação constatada, sem a aplicação dos parâmetros descritos acima. É importante destacar que as disposições da lei não se aplicam ao Conjunto Urbanístico de Brasília (CUB) e suas áreas de influência. A lei foi aprovada em março pela Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF). Na ocasião, a representante da União dos Condomínios Horizontais e Associações de Moradores do DF (Única-DF), Junia Bittencourt, manifestou-se sobre a nova legislação. “É um sonho conquistado. São 20 anos de luta em busca de uma lei que regulamentasse a situação do fechamento no Distrito Federal. Segurança e qualidade de vida sempre foram o nosso foco”, comentou. “É algo fundamental para o DF e, sim, fará diferença hoje e amanhã em tudo o que se discutir em matéria de fechamento.” *Com informações da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF)
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Projeto de lei complementar sobre loteamentos de acesso controlado é enviado à CLDF
O Governo do Distrito Federal (GDF) enviou à Câmara Legislativa (CLDF) o projeto de lei complementar (PLC) sobre loteamentos de acesso controlado, entre eles condomínios residenciais. O texto estabelece critérios para a aprovação e implementação desses empreendimentos imobiliários, incluindo a obrigatoriedade de aprovação dos projetos urbanísticos pelos órgãos responsáveis e os parâmetros para o fechamento e o uso de áreas públicas. O projeto também propõe o controle de acesso, com medidas para limitar o tráfego de veículos e pedestres, como guaritas e sistemas de vigilância | Foto: Joel Rodrigues/Agência Brasília “Este PLC vem sendo elaborado e discutido pela Seduh-DF [Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação] desde 2019, até pela sua complexidade. A secretaria organizou seminários, diversas audiências públicas, fez apresentações e um grande estudo técnico para respaldar o texto que agora enviamos à Câmara Legislativa. Tivemos muitas sugestões e apontamentos de síndicos, moradores e representantes de loteamentos, e entendemos que o assunto está maduro para votação na CLDF”, destacou o governador Ibaneis Rocha. Segundo a Seduh-DF, responsável pela construção do PLC, essa regulamentação é fundamental para o planejamento urbano e o controle da ocupação do solo no Distrito Federal. Entre os principais pontos dispostos no texto estão as áreas comuns, espaços de uso coletivo dentro de loteamentos, e as áreas de influência, que delimitam a zona do Conjunto Urbanístico de Brasília (CUB), para garantir que o crescimento da cidade respeite o patrimônio tombado. O projeto também propõe o controle de acesso, com medidas para limitar o tráfego de veículos e pedestres, como guaritas e sistemas de vigilância. Além disso, define os espaços livres de uso público (Elup), como praças e parques, que devem ser mantidos para lazer e recreação. Também estão descritos no PLC o fechamento de loteamentos, com regras para o uso de muros e grades nas divisas dos empreendimentos, e a criação de guaritas para controlar o acesso, assim como a distinção de áreas de uso residencial exclusivo e uso não residencial, que permitem atividades comerciais e industriais. Por fim, o PLC trata da transparência visual para garantir visibilidade em cercas e muros com foco na segurança e integração urbana. Categorias “Tivemos muitas sugestões e apontamentos de síndicos, moradores e representantes de loteamentos e entendemos que o assunto está maduro para votação na CLDF” Governador Ibaneis Rocha O loteamento de acesso controlado é permitido nas categorias A e B, com regras para o acesso às áreas públicas e exigência de identificação para não residentes. Já o loteamento fechado, restrito à categoria A, permite que uma entidade de moradores assuma a responsabilidade pela manutenção das áreas públicas, com a concessão de uso dessas áreas por até 30 anos, mediante pagamento de taxa. O não cumprimento das obrigações pode levar à rescisão do contrato. A entidade dos moradores, formada pela maioria, gerencia e pode cobrar contribuição de manutenção. O descumprimento das normas pode resultar em multas e remoção de estruturas irregulares. A lei também garante que fechamentos anteriores a 2018 sejam mantidos e condiciona novos fechamentos à regularização fundiária.
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Conplan aprova proposta sobre loteamentos de acesso controlado
Para dar um ponto final à insegurança jurídica enfrentada há décadas por milhares de moradores do Distrito Federal, o Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan) aprovou, nesta quinta-feira (31/10), por ampla maioria de votos, a proposta de projeto de lei complementar (PLC) sobre os loteamentos de acesso controlado. Elaborada pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF), a proposta estabelece critérios e parâmetros para normatizar o fechamento de loteamentos em áreas de regularização fundiária no DF. Aprovação do projeto foi confirmada após a realização de seminários, audiências públicas, apresentações e estudos técnicos | Foto: Divulgação/Seduh-DF “Fizemos o que foi possível para chegar à melhor versão do texto, que agradasse à população, mas, sobretudo, que resguardasse o Distrito Federal” Marcelo Vaz, secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação Conforme a proposta, nos loteamentos de acesso controlado será permitida a entrada de não residentes – pedestres ou condutores de veículos – às áreas públicas ou lotes não residenciais mediante identificação e cadastro, conforme regras definidas pela entidade representativa dos moradores e de acordo com os requisitos previstos no texto. Nesse caso, não haverá cobrança de preço público. “Talvez esse tenha sido o projeto de lei mais debatido com a sociedade”, lembrou o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz. “Fizemos seminários, audiências públicas, apresentações para vários grupos diversos e um grande estudo técnico, com levantamentos e vistorias in loco, realizados desde o início da gestão para entender a dinâmica desses fechamentos. Fizemos o que foi possível para chegar à melhor versão do texto, que agradasse à população, mas, sobretudo, que resguardasse o Distrito Federal.” Autorização A entidade representativa dos moradores também pode optar pela alternativa de loteamento fechado. Essa modalidade admite apenas lotes residenciais, com vias locais e eventuais áreas verdes classificadas como espaços livres de uso público (Elups), que podem ser concedidas para uso exclusivo dos moradores. Nessa situação, há cobrança pelo uso das áreas públicas internas ao parcelamento. A classificação da modalidade a ser adotada estabelecerá quais serão as regras aplicáveis. Com o fechamento do loteamento, a entidade representativa se torna responsável pela manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns. Em qualquer uma das modalidades previstas, o cercamento é feito mediante requerimento, acompanhado de projeto urbanístico de fechamento elaborado pelo proprietário do loteamento ou pela entidade representativa dos moradores, conforme previsto no regulamento da futura lei. A autorização para fechamento prevista na proposta se dá apenas em áreas de regularização definidas na lei complementar n° 986/2021, que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a partir da classificação da ocupação, conforme os critérios de hierarquia viária e uso dos lotes inseridos na poligonal do loteamento. Situação consolidada “Além da segurança jurídica buscada por esses residentes, a legislação traz também obrigações às entidades representativas dos moradores, buscando solucionar conflitos relacionados à implementação e manutenção de infraestrutura nesses loteamentos” Tereza Lodder, subsecretária de Parcelamento e Regularização Fundiária A subsecretária de Parcelamento e Regularização Fundiária da Seduh, Tereza Lodder, reforçou que a criação do PLC partiu de demanda antiga de uma parcela significativa da população, com base na situação consolidada em decorrência da ocupação espontânea do solo pelos loteamentos nas últimas décadas. “Ao longo dos anos, a situação precisava ser regulamentada, mas além da segurança jurídica buscada por esses residentes, a legislação traz também obrigações às entidades representativas dos moradores, buscando solucionar conflitos relacionados à implementação e manutenção de infraestrutura nesses loteamentos”, explicou. Para o representante da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-DF) e um dos relatores da iniciativa, Leonardo Serra, a ocupação do solo feita durante esse tempo pelos loteamentos exige uma resposta dos poderes Executivo e Legislativo. “Fato é que existe uma situação que não podemos simplesmente ignorar e demolir, como se não houvesse toda uma história já escrita”, avaliou. “Estamos trazendo licitude à situação já posta desses loteamentos, que clamam por uma sinalização do poder público”. Também relator do projeto, o representante da Casa Civil, Renato Ramos, considerou o projeto elaborado pela Seduh o mais completo, em comparação à proposta com medidas implementadas em outras localidades no país em situação semelhante: “É o melhor, em termos estruturais, concatenação de ideias, organização e previsão de situações. Hoje é a melhor legislação sobre esse assunto”. Parâmetros Para o fechamento do loteamento em qualquer uma das modalidades previstas, devem ser observados os parâmetros de altura máxima de 2,7 metros para as grades, alambrados, muros ou soluções mistas e transparência visual mínima de 70% para as formas de fechamento das divisas voltadas para logradouros públicos. O percentual mínimo de transparência visual não se aplica aos casos em que o cercamento do lote coincide com o cercamento do loteamento em que estiver inserido. Em caso de divergência entre os parâmetros estabelecidos na lei complementar e as normas urbanísticas, aplica-se aquela que melhor se adequar à situação, com base em análise técnica elaborada pela Seduh-DF. 30 m² Área máxima permitida para instalação de guaritas e portarias em área pública Além disso, é permitida a instalação de guaritas e portarias em área pública, com área máxima de 30 m². A quantidade de guaritas a serem instaladas depende do número de acessos previstos para o loteamento, conforme os parâmetros definidos. Para loteamentos em processo de regularização com fechamento já existente até 13 de setembro de 2018, deve ser observada a situação constatada, não sendo aplicáveis os parâmetros descritos. Categorias Além das modalidades, os loteamentos também são classificados conforme os critérios de hierarquia viária e os usos dos lotes. Serão da categoria A quando, no interior da poligonal de fechamento, houver vias locais e lotes de uso exclusivamente residencial ou institucional privado. Serão da categoria B quando, dentro da poligonal de fechamento, houver outras vias de circulação ou atividades, com lotes de uso diverso do exclusivamente residencial e de uso institucional público. O loteamento de acesso controlado é permitido nas categorias A e B, enquanto a modalidade de loteamento fechado é aceita apenas para os enquadrados na categoria A. Histórico O PLC vem sendo elaborado pela Seduh desde 2019, com ampla participação de representantes da sociedade civil organizada. Durante esse período, o texto recebeu inúmeras sugestões apresentadas por síndicos, moradores e representantes de loteamentos. Muitas dessas sugestões foram acolhidas pelos técnicos responsáveis pela elaboração do texto. A minuta também foi apresentada ao Conplan em 2020, de forma preliminar, para que representantes da sociedade civil e do governo pudessem apresentar considerações sobre a matéria. Atendendo às reivindicações da população e também às sugestões posteriores da Procuradoria-Geral do Distrito Federal (PGDF), a Seduh-DF fez novos estudos e ajustes na proposta, somando-se às contribuições das audiências públicas, resultando na versão votada no colegiado. Após a aprovação pelo Conplan, o texto final ainda passará pela avaliação da Seduh-DF antes de ser enviado à Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) para análise. Cemi e CIL A pedido da Secretaria de Educação (SEEDF), o colegiado também aprovou dois projetos urbanísticos para ampliar os lotes do Centro de Ensino Médio Integrado (Cemi) e do Centro Interescolar de Línguas (CIL), ambos no Gama. No primeiro caso, a proposta é a criação de uma praça e de um espaço para implementar o Novo Ensino Médio. Já no CIL, a meta é construir um novo auditório e ampliar o estacionamento interno dos professores. A partir de agora, as iniciativas serão incluídas em um futuro PLC elaborado pela Seduh-DF, que reúne outros lotes de equipamentos públicos em várias regiões administrativas do DF. O PLC será encaminhado para análise da CLDF. Depois disso, precisa ser sancionado pelo governador do DF. *Com informações da Seduh-DF
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Audiência sobre loteamento de acesso controlado será em 11 de julho
A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do DF (Seduh) promoverá uma audiência pública em 11 de julho, a partir das 19h, para apresentar o projeto de lei complementar (PLC) sobre loteamentos de acesso controlado. A proposta é estabelecer critérios e parâmetros para normatizar o fechamento de loteamentos no Distrito Federal. A convocação para a audiência foi publicada no Diário Oficial do Distrito Federal (DODF) desta quinta-feira (6). “Após anos em debate com vários setores da sociedade e realizadas várias audiências públicas somente nesta gestão, a proposta está madura e pronta para ser apresentada novamente. O projeto de lei complementar é essencial para pôr fim à insegurança jurídica enfrentada há décadas pelos loteamentos e por toda a população” Marcelo Vaz, secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação A audiência será presencial e de livre acesso para qualquer pessoa, no auditório da Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF), localizada na Praça Municipal, Quadra 2, Lote 5, ao lado da sede do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT). O evento também será transmitido pelo YouTube, por meio do canal da CLDF. “Após anos em debate com vários setores da sociedade e realizadas várias audiências públicas somente nesta gestão, a proposta está madura e pronta para ser apresentada novamente. O projeto de lei complementar é essencial para pôr fim à insegurança jurídica enfrentada há décadas pelos loteamentos e por toda a população”, explica o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz. Conforme a minuta da lei, nos loteamentos de acesso controlado é permitida a entrada de não residentes, pedestres ou condutores de veículos às áreas públicas ou lotes não residenciais, desde que seja cumprida a exigência de identificação e cadastro, conforme regras definidas pela entidade representativa dos moradores, observados os requisitos previstos no PLC. Nesse caso, não haverá nenhuma cobrança de preço público. A entidade representativa dos moradores pode optar, caso seja de interesse, por outra alternativa, que é o loteamento fechado. Essa modalidade é a que possui apenas lotes residenciais, com vias de circulação interna e praças, localizadas em áreas públicas que necessariamente devem ser concedidas para uso exclusivo dos moradores. Assim, eles se tornam responsáveis pela conservação. Mas nessa situação há cobrança pelo uso das áreas públicas internas ao parcelamento. Pela proposta, nos loteamentos de acesso controlado é permitida a entrada de não residentes, pedestres ou condutores de veículos às áreas públicas ou lotes não residenciais, desde que seja permitida a exigência de identificação e cadastro, conforme regras definidas pela entidade representativa dos moradores | Foto: Divulgação/Seduh Fica a critério da entidade representativa dos moradores a definição da modalidade de loteamento a adotar no local. A escolha de qual tipo é que estabelecerá quais serão as regras aplicáveis. Toda a informação necessária para subsidiar o debate, como a minuta do projeto de lei e a memória técnica, está disponível no site da Seduh, na seção sobre audiências públicas e na área destinada ao PLC de loteamento de acesso controlado. As sugestões, contribuições e questionamentos deverão especificar o número do dispositivo correspondente no PLC e ser enviadas exclusivamente para o e-mail coap@seduh.df.gov.br, até a data da audiência pública. Histórico O PLC vem sendo elaborado pela Seduh desde 2019, com expressiva participação de representantes da sociedade civil organizada. Já foi discutido em cinco audiências preliminares, um seminário e uma audiência pública e segue aberto para consulta pública. Todos os eventos foram promovidos com o intuito de incentivar as discussões e facilitar a contribuição e manifestação de pessoas que se interessassem em discutir o assunto. Nesse tempo, o texto foi objeto de inúmeras sugestões apresentadas por síndicos, moradores e representantes de loteamentos. Muitas dessas sugestões foram acatadas pelos técnicos responsáveis por sua elaboração. A minuta também foi apresentada em 2020 ao Conselho de Planejamento Territorial e Urbano (Conplan), de forma prévia, antes da deliberação em si, para que os representantes da sociedade civil e do governo apresentassem considerações à matéria. Atendendo às reivindicações da população e também às sugestões posteriores da Procuradoria-Geral do Distrito Federal (PGDF) sobre o tema, a Seduh fez novos estudos e alterações na proposta, que resultou na nova minuta de lei a ser apresentada agora. Trâmite Depois da audiência pública, o projeto ainda precisa passar pelo aval do Conplan. Essa será a última etapa no Poder Executivo para o texto ser enviado para a análise da CLDF. Serviço Audiência pública sobre loteamento de acesso controlado – Data: 11 de julho – Horário: 19h – Local: Auditório da Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) – Transmissão: pelo YouTube, no canal da CLDF. *Com informações da Seduh
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