Conplan aprova proposta sobre loteamentos de acesso controlado

Para dar um ponto final  à insegurança jurídica enfrentada há décadas por milhares de moradores do Distrito Federal, o Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan) aprovou, nesta quinta-feira (31/10), por ampla maioria de votos, a proposta de projeto de lei complementar (PLC) sobre os loteamentos de acesso controlado. Elaborada pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF), a proposta estabelece critérios e parâmetros para normatizar o fechamento de loteamentos em áreas de regularização fundiária no DF.

Conforme a proposta, nos loteamentos de acesso controlado será permitida a entrada de não residentes – pedestres ou condutores de veículos –  às áreas públicas ou lotes não residenciais mediante identificação e cadastro, conforme regras definidas pela entidade representativa dos moradores e de acordo com os requisitos previstos no texto. Nesse caso, não haverá cobrança de preço público.

“Talvez esse tenha sido o projeto de lei mais debatido com a sociedade”, lembrou o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz. “Fizemos seminários, audiências públicas, apresentações para vários grupos diversos e um grande estudo técnico, com levantamentos e vistorias in loco, realizados desde o início da gestão para entender a dinâmica desses fechamentos. Fizemos o que foi possível para chegar à melhor versão do texto, que agradasse à população, mas, sobretudo, que resguardasse o Distrito Federal.”

Autorização

A entidade representativa dos moradores também pode optar pela alternativa de loteamento fechado. Essa modalidade admite apenas lotes residenciais, com vias locais e eventuais áreas verdes classificadas como espaços livres de uso público (Elups), que podem ser concedidas para uso exclusivo dos moradores. Nessa situação, há cobrança pelo uso das áreas públicas internas ao parcelamento.

A classificação da modalidade a ser adotada estabelecerá quais serão as regras aplicáveis. Com o fechamento do loteamento, a entidade representativa se torna responsável pela manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns.

Em qualquer uma das modalidades previstas, o cercamento é feito mediante requerimento, acompanhado de projeto urbanístico de fechamento elaborado pelo proprietário do loteamento ou pela entidade representativa dos moradores, conforme previsto no regulamento da futura lei.

A autorização para fechamento prevista na proposta se dá apenas em áreas de regularização definidas na lei complementar n° 986/2021, que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a partir da classificação da ocupação, conforme os critérios de hierarquia viária e uso dos lotes inseridos na poligonal do loteamento.

Situação consolidada

A subsecretária de Parcelamento e Regularização Fundiária da Seduh, Tereza Lodder, reforçou que a criação do PLC partiu de demanda antiga de uma parcela significativa da população, com base na situação consolidada em decorrência da ocupação espontânea do solo pelos loteamentos nas últimas décadas.

“Ao longo dos anos, a situação precisava ser regulamentada, mas além da segurança jurídica buscada por esses residentes, a legislação traz também obrigações às entidades representativas dos moradores, buscando solucionar conflitos relacionados à implementação e manutenção de infraestrutura nesses loteamentos”, explicou.

Para o representante da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-DF) e um dos relatores da iniciativa, Leonardo Serra, a ocupação do solo feita durante esse tempo pelos loteamentos exige uma resposta dos poderes Executivo e Legislativo. “Fato é que existe uma situação que não podemos simplesmente ignorar e demolir, como se não houvesse toda uma história já escrita”, avaliou. “Estamos trazendo licitude à situação já posta desses loteamentos, que clamam por uma sinalização do poder público”.

Também relator do projeto, o representante da Casa Civil, Renato Ramos, considerou o projeto elaborado pela Seduh o mais completo, em comparação à proposta com medidas implementadas em outras localidades no país em situação semelhante: “É o melhor, em termos estruturais, concatenação de ideias, organização e previsão de situações. Hoje é a melhor legislação sobre esse assunto”.

Parâmetros

Para o fechamento do loteamento em qualquer uma das modalidades previstas, devem ser observados os parâmetros de altura máxima de 2,7 metros para as grades, alambrados, muros ou soluções mistas e transparência visual mínima de 70% para as formas de fechamento das divisas voltadas para logradouros públicos.

O percentual mínimo de transparência visual não se aplica aos casos em que o cercamento do lote coincide com o cercamento do loteamento em que estiver inserido. Em caso de divergência entre os parâmetros estabelecidos na lei complementar e as normas urbanísticas, aplica-se aquela que melhor se adequar à situação, com base em análise técnica elaborada pela Seduh-DF.

Além disso, é permitida a instalação de guaritas e portarias em área pública, com área máxima de 30 m². A quantidade de guaritas a serem instaladas depende do número de acessos previstos para o loteamento, conforme os parâmetros definidos.

Para loteamentos em processo de regularização com fechamento já existente até 13 de setembro de 2018, deve ser observada a situação constatada, não sendo aplicáveis os parâmetros descritos.

Categorias

Além das modalidades, os loteamentos também são classificados conforme os critérios de hierarquia viária e os usos dos lotes. Serão da categoria A quando, no interior da poligonal de fechamento, houver vias locais e lotes de uso exclusivamente residencial ou institucional privado.

Serão da categoria B quando, dentro da poligonal de fechamento, houver outras vias de circulação ou atividades, com lotes de uso diverso do exclusivamente residencial e de uso institucional público.

O loteamento de acesso controlado é permitido nas categorias A e B, enquanto a modalidade de loteamento fechado é aceita apenas para os enquadrados na categoria A.

Histórico

O PLC vem sendo elaborado pela Seduh desde 2019, com ampla participação de representantes da sociedade civil organizada. Durante esse período, o texto recebeu inúmeras sugestões apresentadas por síndicos, moradores e representantes de loteamentos.

Muitas dessas sugestões foram acolhidas pelos técnicos responsáveis pela elaboração do texto. A minuta também foi apresentada ao Conplan em 2020, de forma preliminar, para que representantes da sociedade civil e do governo pudessem apresentar considerações sobre a matéria.

Atendendo às reivindicações da população e também às sugestões posteriores da Procuradoria-Geral do Distrito Federal (PGDF), a Seduh-DF fez novos estudos e ajustes na proposta, somando-se às contribuições das audiências públicas, resultando na versão votada no colegiado.

Após a aprovação pelo Conplan, o texto final ainda passará pela avaliação da Seduh-DF antes de ser enviado à Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) para análise.

Cemi e CIL

A pedido da Secretaria de Educação (SEEDF), o colegiado também aprovou dois projetos urbanísticos para ampliar os lotes do Centro de Ensino Médio Integrado (Cemi) e do Centro Interescolar de Línguas (CIL), ambos no Gama. No primeiro caso, a proposta é a criação de uma praça e de um espaço para implementar o Novo Ensino Médio. Já no CIL, a meta é construir um novo auditório e ampliar o estacionamento interno dos professores.

A partir de agora, as iniciativas serão incluídas em um futuro PLC elaborado pela Seduh-DF, que reúne outros lotes de equipamentos públicos em várias regiões administrativas do DF. O PLC será encaminhado para análise da CLDF. Depois disso, precisa ser sancionado pelo governador do DF.

*Com informações da Seduh-DF